الوعد بالبيع

ما هي الطبيعة القانونية للوعد بالبيع الملزم لجانب واحد؟

يعدّ الوعد باليع الملزم لجانب واحد اتفاقا و هو بمثابة العقد الأولّي الذي قد يمهّد لإبرام عقد نهائي، و في المقابل فان الموعود له و ان لم يقبل الشراء فانّه قبل امكانيّة النظر في قبول الخيار المقترح له من قبل الواعد و الذي يمكن في ابرام البيع من عدمه ، و يعدّ ذلك عكس الايجاب مثلا الذي يصدر قانونا بإرادة منفردة . و لا يلزم الاّ صاحبه و يكون عادة مقترن بأجل ، و يختلف أيضا عن مجرد الوعد الذي لا يترتّب عنه إلتزام. فالوعد بالبيع يخضع لرضائية العقد ، يقوم على ايجاب الواعد و قبول الموعود له ، ويقوم على الأركان المكونّة للعقد و يخضع كذلك لشكليّة من ذلك مثلا بالنسبة للوعد ببيع أصل تجاري . و أيضا ماجاء بالفصول من 9 الى 9 الى 11 من قانون البعث العقاري.

ما هي الآثار القانونية للوعد بالبيع الملزم لجانب واحد؟

اذا ما اعتبرنا الوعد بالبيع الملزم لجانب واحد التزاما من طرف واحد وفق الفصل 22 يكون الواعد مقيّد بأجل و ذلك من وقت بلوغ العلم يالتزام الملتزم له ، و قد أجاز المشرّع الرجوع في ايجاب الواعد ما دام لم يصدر القبول من الموعود له ، اذا يتحمّل الواعد التزاما قانونيا بابرام العقد النهائي عند رفع الخيارالذي يكون بقبول الموعود له ، يلتزم عندها الواعد بابرام البيع ، من جهة ، و يلتزم أيضا بالإمتناع عن القيام بكلّ ما من شأنه عرقلة الابرام من جهة أخرى ، وفي صورة إخلال الواعد بالتزامه، فقد خوّل المشرّع للموعود له ممارسة دعوى الجبر على تنفيذ الالتزام ، فيحق له مبدئيا أن يغصبه على الوفاء بالتزامه ان كان ممكنا و في صورة الاستحالة ، يفسخ العقد مع أداء تعويض للموعود له عن الخسارة التي لحقته من جراء هذا الالتزام.

ما هي الطبيعة القانونية للوعد بالبيع الملزم لجانبين؟

اعتبرت محكمة التعقيب في مرحلة أولى أن الوعد بالبيع الملزم لجانبين ، أي أنّ التواعد بالبيع و الشراء يساوي بيعا و بالتالي اذا وجد وعد بيع بعقار يجب العمل بمقتضاه لأنّه يعّد بيعا ، غير أنّ هذا الموقف وقع دحضه في قرار هام ، في 1976 حيث اعتبرت محكمة التعقيب ان الوعد بالبيع و الشراء هو ليس بيعا و انّما هو مجرّد التزام بعمل موضوعه حق شخصي لا عيني فلا يرتّب بذلك آثار البيع المتمثلة أساسا في نقل الملكيّة . و بالتالي فإن الوعد بالبيع الملزم لجانبين هو مجرّد التزام بعمل محمول على الواعد الذي صدر منه الإيجاب وهو الالتزام باتمام البيع ، غير أنّ نفي صفة البيع عن التواعد بالبيع و الشراء لا يعني أنّ هذا الأخير لا يرتّب آثارا قانونية .

ما هي الآثار القانونية للوعد بالبيع الملزم لجانبين؟

اذا امتنع الواعد عن انجاز البيع يمكن لموعود له مطالبته بتنفيذ التزامه فيأجل معيّن بداية من تاريخ صدور الحكم الذي يقوم مقام البيع. و في صورة ما إذا عمد الواعد الى بيع الشئ الى الغير فان ذلك البيع يعدّ صحيحا و لا يحق للموعود له المطالبة بابطال ذلك العقد لأن الملكيّة قد انتقلت للغير ، فلا يبقى اذا للموعود له الاّ فسخ العقد الاولي و المطالبة بالتعويض من أجل الإخلال بالتزام شخصي و نظرا لوجود استحالة قانونيّة ، إذ لا يجوز بيع الشئ مرّتين. وقد خوّل المشرّع للموعود له حلاّ متمثلا في اجراء قيد احتياطي بالسجّل العقاري اذا كان موضوع البيع عقار مسجّل غير أنّ ترسيم القيد الاحتياطي بالسجلّ العقاري لا يحول دون امكانيّة ترسيم بيع مبرم بين الواعد و لغير لكنّه يفقد المشتري ( الغير) قرينة حسن النيّة و بالتالي في صورة بيع الشئ الموعود به للغير يُمكّن القيد الإحتياطي المنتفع به ( الموعود له) من المطالبة بإبطال ذلك البيع و يحرم المشتري من التمسّك بقرينة حسن النيّة .