الرهن العقاري
ما هي مصادر الرهن العقاري؟
يمكن أن ينشأ الرهن العقاري بصفة إتفاقية كما يمكن أن يكون قضائيا مثلا في صورة الحكم بالتفليس حيث يقتضي في هذه الحالة توظيف رهن عقاري لفائدة جماعة الدائنين كما يكون أيضا قانونيا.
كيف نشأ الرهن العقاري؟
الكتب : لا يصح الرهن العقاري مبدئيا إلا بكتب يتم بين الدائن المرتهن و مالك العقار المرهون و هذا الكتب قد يكون خطّي أو في شكل حجة رسمية . إذا كان موضوع الرهن عقار مسجل فان تحرير الكتب يكون من إختصاص محرري العقود المذكورين بالفصل 377 مكرر من م.ح.ع و يترتب عن هذا الكتب حق عيني للدائن ضمانا لوفاء دينه وهو حق عيني عقاري يجعل الدائن يتقدّم لا فقط على الدائنين العاديين لمالك العقار المرهون بل أيضا على الدائنين الذين لهم حق عيني آخر على هذا العقار.
الاشهار : العقار المسجّل : يجدر الترسيم بإدارة الملكية العقارية ذلك أن الحق العيني لا يتكون إلا من تاريخ الترسيم . العقار غير المسجّل : يجب التنصيص على الره بواسطة عدلين و هذه المقتضيات لا تخص سوى شكلية اشهار الرهن دون تحرير الكتب .
ما هي آثار الرهن العقاري فيما بين المتعاقدين؟
بالنسبة للراهن : يلتزم الراهن بضمان سلامة العقار المرهون بأن لا يقوم بأي عمل يترتب عليه إنقاص قيمته فإذا هلك العقار بفعل المدين كان للدائن المرتهن الحق في طلب الوفاء بالدين حالا لأن الأجل يكون قد سقط .
بالنسبة للمرتهن : إذا حل أجل الوفاء و لم يقم المدين بالوفاء إختيارا منه كان للدائن اتخاذ إجراءات التنفيذ على العقار المرهون لبيعه بالمزاد .
ما هي آثار الرهن العقاري بالنسبة للغير؟
حق الأفضلية :
ينشأ بالترسيم فتحتسب مرتبته من وقت هذا الترسيم لأن العبرة من وقت ترسيم الحق و ليس من وقت نشأة الدين، وبذلك فإن الأفضلية تفضي إلى مسألة تزاحم أصحاب الحقوق العينية، إذا كان الدائن صاحب الامتياز مفضل على غيره من الدائنين و من ضمنهم أصحاب الرهون العقارية فان الأفضلية بين هؤلاء تكون في شكل ترتيب تتقرر من يوم حصول الترسيم. حق التتبع : للدائن الذي رسّم حقه على عقار أن يتتبعه أيا كانت اليد التي انتقل اليها للمحاصة بدينه و استخلاصه بحسب درجة ترسيمه .
كيف ينقضي الرهن العقاري؟
عموما ما ينقضي الرهن إمّا بصفة تبعية أو بصفة أصلية . و أسباب الإنقضاء هي أسباب انقضاء الإلتزام بوجه عام. و ينقضي الرهن بصفة تبعية اذا انقضى الالتزام الأصلي بعد الوفاء به أو تعذر الوفاء به أو بتحقق إحدى الأساليب الأخرى. و ينقضي الرهن كذلك بصفة أصلية مع بقاء الدين المضمون قائما فيفقد الدائن الأصلي حق الرهن و يصبح دائن عادي.
