قانون الكراء السكني

لفصول
 
الفصل 1: – تنطبق أحكام هذا القانون على المحلات المعدة للسكنى أو الحرفة أو الإدارة العمومية التي لا تكتسي أية صبغة تجارية أو صناعية والتي تم بناؤها قبل أول جانفي 1954
الفصل 2: – يتمتع بحق البقاء وجوبا حتى يوم 31 ديسمبر 1981وبدون القيام بأي عمل كل شخص طبيعي أو معنوي يشغل بوجه الكراء عند صدور هذا القانون محلا داخلا في التحديد الوارد بالفصل المتقدم وذلك بدون اعتبار لكل شرط وارد بالعقد مخالف لهذا القانون أو حكم قاض بالإخراج لانتهاء المدة. 
الفصل 3: – إذا ترك المكتري المحل أو توفي فان حق البقاء يستمر قائما بالنسبة لمحلات السكنى فقط ويتمتع بذلك الحق الزوج والأصول والفروع الذين كانوا يعيشون عادة معه. 
الفصل 4: – لا يتمتع بحق البقاء:
1) المكترون الذين لم يشغلوا فعليا المحلات التي في مكتراهم سواء بأنفسهم أو عن طريق أزواجهم أو أصولهم أو فروعهم الذين كانوا يعيشون عادة معهم مدة ثمانية اشهر على الأقل بالنسبة لكل عام كراء إلا إذا كانت مهنة الشاغل أو وظيفته من شانها أن تبرر أشغال المحل مدة دون المدة المشار إليها.
غير انه يجوز للدولة وللمجموعات العمومية أن تتمتع بحق البقاء في المحلات التي في مكتراها لإسكان أعوانها أو مستخدميها أو عملتها بقطع النظر عن الشروط المتعلقة بالأشغال الشخصي المفروض بالأحكام السابقة.
2) المكترون لمساكن متعددة باستثناء المسكن المعتبر مقرهم الأصلي إلا إذا تعذر على الزوج التحصيل على نقلة تمكنه من مساكنة زوجه.
3) المكترون الذين لهم مساكن على ملكهم واقعة في منطقة 30 كليمترا حول محل إقامتهم وتوفي تلك المساكن بحاجياتهم.
4) المكترون لمحلات صدر في شانها تحجير بالسكنى بها أو صدرت في شانها تدابير تقضي بإصلاح أو هدم العقار المتداعي للانهيار الذي تقع به تلك المحلات.
لكن يجوز للمكترين السابقين أن يتمسكوا بأحكام هذا القانون لاستعادة حوزها إذا كان التحجير بصفة مؤقتة او حصل الرجوع في التدابير القاضية بالا 
الفصل 5- حق البقاء لا يمكن أن يعارض به المالك الذي تحصل من وزارة التجهيز على رخصة سابقة في هدم عقار لبناء أخر جديد على عين الأرض وتسلم هذه الرخصة من نفس السلط وفي نفس الظروف التي تسلم فيها رخصة البناء.
وتحقيقا لهذا الغرض يجب على المالك خلال شهر من قبوله الرخصة المشار إليها فيما تقدم والمبلغة له بمكتوب مضمون مع الإعلام بالوصول أن ينبه عن طريق عدل منفذ على كل مكتر بإخلاء المحل في ستة أشهر والا سقط التنبيه .
وفي صورة امتناع المكترين من مبارحة المحل يجب على المالك القيام عليهم بقضايا في الخروج أثناء الشهر الموالي لانقضاء أجل الأشهر الستة والا سقط حقه.
وعليه أيضا أن يشرع في أشغال الهدم في غضون الستة الأشهر المعين لمبارحة آخر مكتر وأن ينجز البناية الجديدة في الأجل المعين برخصة البناء.
ويستحق المكتري الواقع إخراجه غرامة حرمان يراعي في تحديد مبلغها مقدار الكراء المعمول به في تاريخ التنبيه المبين في الفقرة الثانية من هذا الفصل. 
الفصل 6: – حق البقاء لا يعارض به المالك الذي يتولى برخصة سابقة من وزارة التجهيز انجاز أشغال مثل الزيادة على البناء القائم أفقيا أو عموديا القصد منها الزيادة في المساحة المعدة للسكنى أو في عدد المساكن أو في مرافق العقار ويترتب عن هذه الأشغال جعل ماهو ضروري لسكنى المكتري أو عائلته غير صالح لذلك.
وتنطبق في هذا الصدد الإجراءات المنصوص عليها بالفقرات 3 و4 و5 من الفصل الخامس. 
الفصل 7: – لا يجوز للمكترين أن يعرقلوا الأشغال التي هي من قبيل الزيادة في البناء عموديا أو أفقيا والتي يعتزم المالك الشروع فيها بالرخصة المشار إليها بالفصل الخامس إذا كان القصد منها الزيادة في المساحة القابلة للسكنى أو في عدد المساكن أو في مرافق العقار وكان لا يترتب عن هذه الأشغال جعل ماهو ضروري لسكنى المكتري أو عائلته غير صالح لذلك.
وليس على المكترين إلا إخلاء الجزء من المحلات التي أصبحت غير صالحة للسكنى وذلك لانجاز الأشغال وحتى انتهائها.
وإذا استمرت الأشغال أكثر من شهر فان معلوم الكراء يحط فيه على نسبة المدة والجزء من المحل الذي حرموا من الانتفاع به. 
الفصل 8: – حق البقاء لا يعارض به المالك الذي يروم استرجاع الكل أو البعض من الأفنية أو البساتين او الأراضي البيضاء المكتراة سابقا باعتبارها تابعة لمحل سكنى وذلك لبناء عقار جديد يعد أولا وبالذات للسكنى وعلى شرط إلا يمنع البناء الجديد من الانتفاع بالمحل الموجود.
ويعلم المالك المكترين بنيته بناء عقار جديد طبقا للشروط المنصوص عليها بالفقرة المتقدمة مع منحهم أجلا قدره ستة اشهر.
ويجب أن يشرع في الأشغال في غضون الأشهر الثلاثة الموالية لمبارحة أخر مكتر المحل.
وللمكتري في هذه الصورة أن يتحصل على حط في معلوم الكراء. 
الفصل 9: – لا يعارض بحق البقاء المالك التونسي الجنسية الذي يريد استرجاع عقاره ليشغله هو أو أصوله أو فروعه إذا اعد للمكتري محلا صالحا توفرت فيه شروط حفظ الصحة المعتادة أو على الأقل شروط مساوية للتي توفرت بالمحل موضوع الاسترجاع ويفي بحاجياته الشخصية أو العائلية أو الحاجيات التي تقتضيها الحرفة ويوافق إمكانياته.
وعلى المالك الراغب في الاسترجاع أن يوجه للمكتري تنبيها عن طريق عدل منفذ يتضمن البيانات التالية والا عد باطلا:
– اسم المالك للمحل المعروض وعنوانه
– موقع المحل
– عدد الغرف المشتمل عليها
– نوع مرافقه
– معلوم كرائه
– الأجل الذي يريد الاسترجاع عند انتهائه والذي في اثنائه يكون حوز المحل المعروض ولا يمكن أن يكون هذا الأجل اقل من ثلاثة اشهر من تاريخ بلوغ التنبيه للمكتري.
– هوية المتمتع بالاسترجاع وحالته العائلية وحرفته.
وعلى المكتري في ظرف شهر من بلوغ التنبيه أن يرفع أمره للمحكمة المختصة إذا كان ينوي معارضة طلب المالك وبمضي الأجل المذكور يعتبر حق البقاء منتهيا ويلزم المكتري بوضع المحل الذي يشغله تحت تصرف المالك عند انقضاء اجل التنبيه.
 
الفصل 10: – لا يعارض بحق البقاء المالك التونسي الجنسية الذي يريد استرجاع عقاره ليشغله هو أو أصوله أو فروعه ويثبت إن المتمتع بالاسترجاع ليس له محل يفي بحاجياته العادية أو حاجيات أفراد عائلته الذين يعيشون عادة معه أو الحاجيات التي تقتضيها حرفته. 
الفصل 11: – يجب على المالك الذي يريد التمتع بالحق المنصوص عليه بالفصل العاشر أن ينبه عن طريق عدل منفذ على المكتري بالخروج من المحل ويمنحه أجلا لذلك أدناه ستة اشهر ويجب أن يتضمن هذا التنبيه والا عد باطلا بيان طريقة اقتناء العقار وتاريخه وبيان اسم وعنوان المالك الذي يقطن عنده المتمتع بالاسترجاع وموقع المحل الذي يقطن به هذا الأخير وعدد غرفه وبصفة عامة جميع الإرشادات اللازمة التي من شانها أن تمكن المكتري من تحقيق صحة المطلب.
وعلى المكتري أثناء الأشهر الثلاثة الموالية لبلوغ التنبيه إليه أن يرفع أمره للمحكمة المختصة إذا كان ينوي معارضة طلب المالك والا اعتبر قابلا لذلك الطلب وملزما بوضع المحل الذي يشغله تحت تصرف المالك عند انقضاء اجل التنبيه.
ويجب التنصيص على اجل الثلاثة اشهر المذكورة بالتنبيه المشار إليه بالفقرة الأولى من هذا الفصل والواقع من العدل المنفذ والا عاد ذلك التنبيه باطلا.
وعلى القاضي دوما أن ينظر في النزاعات المعروضة عليه باعتبار اليوم الذي بلغ فيه للمكتري التنبيه المتعلق بطلب الاسترجاع. 
الفصل 12: – يرخص للمالك الذي لا يمارس مهنة الكاري لمحلات مؤثثة واكترى استثنائيا محلا مؤثثا تأثيثا عاديا أن يسترجع أثاثه عند انتهاء أمد الكراء إذا اثبت انه يحتاجه لتجهيزه الشخصي أو ذريته ويجب عليه في هذه الصورة التنبيه على المكتري بمكتوب مضمون مع الإعلام بالوصول شهرين قبل الابان على الأقل. 
الفصل 13: – إذا أثبت المكتري ان المالك تمسك بحقه في الاسترجاع بقصد الأضرار به أو التفصي من أحكام هذا القانون لا لتحقيق مصلحة مشروعة فعلى القاضي في هذه الحالة رفض مطلب المالك. 
الفصل 14: – لا يمارس حق الاسترجاع لحساب منتفع واحد إلا مرة واحدة.
إذا ظهر أن استرجاع عدة محلات واقعة بعقار واحد أمر ضروري بالنسبة لحاجيات المنتفع العادية فان حق الاسترجاع فيها يجب أن يمارس دفعة واحدة. 
الفصل 15: – إذا شمل عقار عدة محلات مكتراة وكانت متساوية على سبيل التقريب وقابلة للاسترجاع فلا يمارس المالك حقه في الاسترجاع إلا بنسبة للمحل الذي يشغله اقل عدد.
 
الفصل 16: – يعين ثمن كراء المحلات المعدة للحرفة اوالادارة بالتراضي وعند الاقتضاء عن طريق المحكمة المختصة استنادا إلى جميع عناصر التقدير ويكون الأمر بالمثل بالنسبة لمحلات السكنى التي يعتمدها وزير التجهيز كمحلات رفيعة لما تمتاز به من أوصاف ومرافق خاصة.
 
الفصل 17: – يقع الترفيع في مقادير الكراء لمحلات السكنى المشار إليها بالفصل الأول بمعين أقصى لا يتجاوز 5% لكل عام ابتداء من أول جانفي 1976.
 
الفصل 18: – إذا كان المحل معدا جزاءا منه للسكنى والجزء الأخر للحرفة فتحديد ثمن كرائه يخضع للأحكام المنطبقة على محلات السكنى.
 
لفصل 19: – في صورة استرجاع الأثاث المنصوص عليه بالفصل الثاني عشر فان معلوم الكراء يحط فيه بنسبة يحددها القاضي إذا لم يحصل التراضي في شانها.
 
الفصل 20: – المالك الذي يرفض بدون سبب معلوم الكراء المعروض عليه كما يجب من طرف المكتري لا يقبل منه القيام بطلب فسخ عقد الكراء لعدم الخلاص في ذلك المال.
 
الفصل 21: -بدون اعتبار كل تنصيص مخالف فان الشرط المدرج بعقدة الكراء القاضي بالفسخ الوجوبي عند عدم دفع معلوم الكراء في الاماد المتفق عليها لا يكون نافذ المفعول إلا بعد مضي شهر من التنبيه على الكاري عن طريق عدل منفذ ولم يقع الخلاص أثره..
ويجب أن ينص التنبيه على هذا الأجل والا عد باطلا.
 
الفصل 22: – لا يجوز تحويل محل معد للسكنى ولو أعيد بناؤه إلى محل حرفة أو إدارة أو تجارة إلا برخصة سابقة من وزير التجهيز.
وهذا التحويل محجر بالنسبة للمحلات المعدة للسكنى التي تم بناؤها بمساعدة الدولة.
ويرخص وجوبا لفائدة المالك خاصة تغيير محل سكناه تغييرا محدودا في جزء منه إذا استمر على أشغال جزء أخر يكون مقر إقامته الأصلي.
 
الفصل 23: – على أصحاب العقارات ووكلائهم أن يعلموا بلافتات خارجية تسهل قراءتها من الشارع بالمحلات الشاغرة في العقارات التي يملكونها أو يديرونها ويجب أن يقع هذا الإعلام في بحر الأيام الخمسة عشر الموالية لحصول الشغور.
ويجب على المالك في المناطق البلدية تقديم تصريح في المحلات الشاغرة المعدّة للكراء للبلدية الواقع بدائرتها العقار وذلك في بحر الأيام الثمانية الموالية لحصول الشغور.
وإذا عقد المالك كراء جديدا قبل التاريخ المعين بالتنبيه فعليه إعلام البلدية باسم المكتري الجديد وعنوانه.
وعلى مالكي النزل والفنادق العائلية والمحلات المؤثثة أو مديريها أو مستغليها أن يضعوا على واجهة العقار الذي يمارسون به مهنتهم لافتات تسهل قراءتها من الشارع وتدل على وجود نزل أو شقق مؤثثة داخل ذلك العقار.
كل إخلال بأحكام هذا الفصل يستوجب العقاب المقرر بالفصل الرابع والعشرون من هذا القانون.
 
الفصل 24: – يعاقب خطية من 100د إلى 2000دينار كل شخص عن سوء نية وبالتجائه إلى إخفاء الحقيقة أو أية وسيلة أخرى من وسائل التغرير فرض أو حاول أن يفرض بالنسبة للمحلات المعدة للسكنى المبينة بالفصل الأول من هذا القانون زيادة في معين الكراء تفوق النسبة المئوية المحددة بالفصل السابع عشر من هذا القانون.
ويرفع مقدار الخطية المقررة إلى الضعف في صورة العود. 
الفصل 25: – يعاقب بالعقوبات المقررة بالفصل السابق كل مكتر لأحد المحلات المبينة بهذا القانون تسلم أو حاول أن يتسلم مباشرة أو غير مباشرة من اجل مغادرة المحل أموالا أو قيما لاشيء يبررها أو فرض أو حاول أن يفرض مقابل تسليم قطع أثاث ثمنا لا يتفق مع قيمتها الحقيقية.وتسترد المبالغ المقبوضة بدون مبرر.
لا يمكن إجراء أي تتبع ضد المكتري الذي طلب أو تحصل مقابل تسليم قطع أثاث على ثمن يكون على الأكثر مساويا للتقدير الذي تولاه على نفقته خبير يعينه بطلب منه رئيس المحكمة. 
الفصل 26: – يعاقب بنفس العقوبات المقررة بالفصل الرابع والعشرين كل شخص خالف أحكام الفصل الثاني والعشرين.
وتأذن المحكمة في جميع الصور بإرجاع المحلات إلى سابق استعمالها أو إعادتها إلى ما كانت عليه من قبل وذلك على نفقة المخالف وفي حدود الأجل الذي تضربه.
وعند عدم إتمام العمل الماذون به في الأجل المضروب يمكن ترفيع العقوبة المستوجبة الى ضعفها. 
الفصل 27: – يعاقب بنفس العقوبات المنصوص عليها بالفصل الرابع والعشرين المالك الذي يتمسك بإحكام الفصول الخامس أو السادس أو الثامن ثم لا يبتدئ الأشغال في الأجل المبين بالفصول المذكورة ولا يتممها في الأجل الذي تكون حددته رخصة البناء أو الذي لا ينجز تلك الأشغال طبق الشروط المقررة في تلك الفصول. 
الفصل 28: – ما عدا صورة التعذر الناتج عن القوة القاهرة أو الأمر الطارئ فالمالك الذي يتمسك بأحكام الفصلين التاسع والعاشر ثم لا يشغل المحل المسترجع في ظرف شهر من مبارحة المكتري له وطيلة ثلاثة سنوات على الأقل أو لا يشغله الأشخاص الذي وقع الطلب لفائدتهم يصرح بالنسبة للمستقبل بسقوط حقه في الاسترجاع وتوظف عليه خطية مدنية من خمسة إلى مائة دينار ويكون مسؤولا للمكتري الواقع إخراجه زيادة عن تعويض المضرة المادية بغرامة لا يكون مقدارها اقل من معلوم كراء سنة واحدة للمحل الذي كان يشغله سابقا ولا أكثر من معلوم كراء خمسة أعوام.
وللمكتري أن يطلب الرجوع إلى المحل أن بقي غير مشغول ولا تستحق الغرامة أن تم هذا الرجوع وتكون المحكمة التي تنظر في دعوى المكتري الواقع إقصاؤه صاحبة نظر للحكم من تلقاء نفسها بالخطية. 
الفصل 29: – يسقط بالنسبة للمستقبل حق المالك في الاسترجاع إذا رفض القاضي مطلبه في ذلك عملا بأحكام الفصل الثالث عشر. 
الفصل 30: – تسقط دعاوي الأبطال والترجيع المنصوص عليها بهذا القانون بمرور ثلاثة أعوام ولا يمكن الحكم بخطية مدنية من اجل أفعال ارتكبت قبل تقديم الدعوى بأكثر من ثلاثة أعوام. 
الفصل 31: – لا تنطبق أحكام هذا القانون على محلات النزهة أو الاستجمام ولا على المحلات التابعة للتوظيف أو العمل
تعتبر محلات تابعة للتوظيف أو العمل المحلات التي تكريها الدولة أو المجموعات العمومية أو المؤسسات لموظفيها أو أعوانها أو مستخدميها أو عملتها ليسكنوا بها مدة عملهم. 
الفصل 32: – يحجر بدون موافقة المالك الكراء الثاني أو إحالة عقد الكراء بداية من تاريخ إجراء العمل بهذا القانون في المحلات المبينة بالفصل الأول. 
الفصل 33: – تجرى الأبحاث في كل النزاعات المتعلقة بتطبيق هذا القانون ويحكم فيها حسب مقتضيات القانون العام.
غير أن القضايا الجارية قبل صدور هذا القانون تبقى خاضعة للقواعد الأصلية والإجرائية المقررة بالتشريع المعمول به عند صدور هذا القانون.
والأحكام الصادرة في القضايا المشار إليها بالفقرة المتقدمة وكذلك الأحكام الصادرة قبل صدور هذا القانون تبقى خاضعة فيما يخص قابلية الطعن والمحكمة المختصة للتشريع القديم.
وتبقى عاملة التنابيه التي قام بها المالك قبل صدور هذا القانون لممارسة حقه في الاسترجاع طبقا لأحكام التشريع المعمول به في ذلك التاريخ، إلا انه إذا كانت المدة الباقية من الأجل المنصوص عليه بالتنبيه دون مقدار الآجال الممنوح له بمقتضى هذا القانون لرفع معارضته للمحكمة المختصة فان هذه المدة يزاد فيها إلى أن تبلغ شهرا في صورة الفصل الحادي عشر.
 
الفصل 34 – ألغي العمل بجميع النصوص المخالفة وخاصة:
– العنوان الأول من الأمر الصادر في 28 أكتوبر 1948 المتعلق بضبط العلائق بين المتسوغين لمحلات السكنى أو للمحلات المعدّة لتعاطي حرفة وكلّ النصوص المتممة والمنقحة له فيما بعد.
– القانون عدد 47 لسنة 1972 المؤرخ في 26 جوان 1972 المتعلق بمنح حق البقاء بالمحلات المعدّة للسكنى خاصة وضبط ثمن كرائها الأقصى والفصل 25 من قانون المالية لسنة 1976